Redakcja ŻycieCiechocinka.pl dotarła do pełnego uzasadnienia decyzji Kujawsko-Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego dotyczącej budynku przy ul. Kolejowej 31 w Ciechocinku. Dokument pokazuje, że sprawa jest znacznie poważniejsza niż zwykła formalna pomyłka w dokumentacji. WINB stwierdził nieważność decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, wskazując na jej wydanie z „rażącym naruszeniem prawa”.
Jednocześnie dziennikarze ŻycieCiechocinka.pl zweryfikowali, że wykonawcą inwestycji, a następnie inwestorem zastępczym była firma STRABAG. To istotna informacja dla całej sprawy, ale wymaga bardzo precyzyjnego postawienia pytania: jaka była rola poszczególnych uczestników procesu inwestycyjnego i na którym etapie powstały nieprawidłowości, które później doprowadziły do zakwestionowania pozwolenia na użytkowanie?
Mieszkania poniżej 25 m²
Lokal mieszkalny zgodnie z prawem musi mieć co najmniej 25 m². Pierwotnym zarzutem w postępowaniu o stwierdzenie nieważności było to, że trzy lokale w inwestycji mają powierzchnię użytkową mniejszą niż wymagane prawem 25 m². Okoliczność ta została ujawniona na skutek wykonania pomiarów geodezyjnych już po wydaniu pozwolenia na użytkowanie. Problem wydaje się być poważny, gdyż takich lokali nie można sprzedawać ani jako mieszkalnych, ani użytkowych. Jednak WINB nie wykonał weryfikacyjnych pomiarów powierzchni lokali i nie badał kwestii nowych pomiarów, wykonanych po wydaniu pozwolenia. Stwierdził, że wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie otrzymał dokumentację geodezyjną, z której wynika, że trzy kwestionowane lokale mają odpowiednio 25,02 m², 25,01 m² i 25,01 m².
Nowe badania powierzchni lokali, ujawniające mniejszą powierzchnię i niższy wynik pomiaru, nie mogą być brane pod uwagę. W postępowaniu o stwierdzenie nieważności nie bada się bowiem nowych dowodów ani nowych okoliczności nieznanych organowi w chwili wydawania decyzji. Do tego służy inne postępowanie administracyjne, prowadzące do wznowienia postępowania w przypadku pojawienia się nowych okoliczności lub dowodów. W postępowaniu o stwierdzenie nieważności organ nadzoru sprawdza, czy decyzja została prawidłowo wydana w świetle okoliczności znanych organowi w chwili jej wydawania. WINB stwierdził, że PINB, wydając decyzję, opierał się na dokumentacji geodezyjnej, z której wynikało, że powierzchnia lokali spełnia wymagania prawa.
W postępowaniu o wydanie pozwolenia kluczowe są też oświadczenia kierownika budowy, które potwierdzają, czy inwestycja jest wykonana zgodnie z prawem i zgodnie z dokumentacją projektową oraz czy pomiary powierzchni użytkowej są wykonane zgodnie z prawem. Dokumentacja złożona wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie potwierdzała zgodność lokali z prawem. Dlatego WINB nie wziął tej okoliczności pod uwagę, stwierdzając nieważność decyzji.
Nie zgadzała się liczba lokali
Wojewódzki nadzór w czasie badania decyzji natrafił jednak na inny, poważny problem. Nie zgadzała się liczba lokali. Z uzasadnienia WINB wynika, że w dokumentacji dotyczącej inwestycji występowały rozbieżności w liczbie lokali mieszkalnych. Poszczególne dokumenty nie przedstawiały tego elementu inwestycji w sposób spójny. Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, podpisany przez kierownika budowy, określał, że w inwestycji jest 116 lokali, choć z dokumentacji geodezyjnej wynikało, że lokali jest 114. Pozostaje jednak do ustalenia, kto odpowiadał za dokumentację, w której te rozbieżności występowały.
Rozbieżność nie została wyjaśniona ani w czasie kontroli obiektu przez PINB, ani podczas badania dokumentów. Według WINB Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego powinien był przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie te rozbieżności wyjaśnić. Z decyzji wynika, że tego nie zrobiono w sposób pozwalający na prawidłowe wydanie pozwolenia na użytkowanie. I właśnie tutaj pojawia się najpoważniejsze stwierdzenie całego dokumentu.
WINB: „rażące naruszenie prawa”
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, że nie chodzi jedynie o zwykłą nieścisłość czy błąd pisarski. W decyzji stwierdzono nieważność wcześniejszego rozstrzygnięcia i wskazano, że zostało ono wydane z rażącym naruszeniem prawa. Trzeba jednak bardzo wyraźnie zaznaczyć, czego to stwierdzenie dotyczy. WINB mówi o rażącym naruszeniu prawa przy wydaniu decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie.
STRABAG był wykonawcą i inwestorem zastępczym. To rodzi pytania
Rola STRABAG-u jest jednak ważna. Jak ustaliła redakcja ŻycieCiechocinka.pl, firma była najpierw wykonawcą inwestycji, a następnie pełniła funkcję inwestora zastępczego. Przy takiej skali zaangażowania zasadne jest pytanie, kto odpowiadał za złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie, kto odpowiadał za przygotowanie dokumentacji powykonawczej dołączanej do wniosku i kto przekazywał dokumenty do nadzoru budowlanego.
Na podstawie samej decyzji WINB nie można jednak odpowiedzialnie napisać, że rozbieżności powstały po stronie STRABAG. Dokument tego nie rozstrzyga. Można natomiast stwierdzić bez żadnych domysłów, że przy inwestycji realizowanej przez dużego wykonawcę i przy udziale wielu profesjonalnych podmiotów do postępowania o pozwolenie na użytkowanie trafiła dokumentacja, w której WINB później wskazał istotne rozbieżności dotyczące liczby mieszkań. I właśnie ustalenie, kto był za tę część dokumentacji odpowiedzialny, jest jednym z kluczowych pytań, na które redakcja będzie szukała odpowiedzi.
Właściciele kupili lokale. Decyzja i tak mogła zostać unieważniona
Sprawa jest szczególnie istotna dlatego, że lokale w budynku zostały już sprzedane. WINB analizował również, czy prawa osób, które nabyły mieszkania, mogą uniemożliwić stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie. Organ uznał, że sama sprzedaż lokali nie stanowi przeszkody do wyeliminowania wadliwej decyzji z obrotu prawnego. To nie oznacza automatycznie, że właściciele nie są poszkodowani. Decyzja WINB nie rozstrzyga, kto odpowiada za sytuację cywilnie. W tej kwestii decydujące są umowy.
Według ustaleń redakcji sytuacja administracyjna budynku ma jednak obecnie realne konsekwencje dla właścicieli lokali, którzy nie mogą swobodnie korzystać ze swoich apartamentów, ale również dla inwestora, który nie może lokali sprzedawać ani czerpać z nich innych pożytków. Na podstawie samej decyzji WINB nie można jednoznacznie stwierdzić, czy za wadliwą dokumentacją stoi STRABAG, ani stwierdzić, czy to działanie tej firmy bezpośrednio doprowadziło do obecnej sytuacji.
Co wydarzy się teraz?
ŻycieCiechocinka.pl zwróciło się w tej sprawie bezpośrednio do Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. W odpowiedzi z 3 września WINB poinformował, że po prawomocnym wyeliminowaniu z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dalsze czynności należą do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Aleksandrowie Kujawskim. Wojewódzki organ zaznaczył jednocześnie, że ze względu na zasadę dwuinstancyjności nie może przesądzać, jakie konkretnie działania podejmie PINB. To właśnie działania PINB będą teraz kluczowe dla dalszego losu budynku oraz jego właścicieli.
Najważniejsze pytanie dopiero przed nami, także dotyczące lokali 25 m²
Dokument WINB pozwala już ustalić, co było problemem. Rozbieżność w dokumentacji i brak wyjaśnienia tej sprawy doprowadziły do unieważnienia decyzji. WINB nie potwierdził zarzutu dotyczącego mieszkań poniżej 25 m², ale też nie zbadał powierzchni lokali. A sprawa lokali poniżej 25 m² została również podniesiona w innym postępowaniu administracyjnym o wznowienie postępowania w sprawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i ponowne zbadanie powierzchni lokali. Kwestia lokali poniżej 25 m² pojawi się zapewne na nowo przy wydawaniu nowego pozwolenia na użytkowanie. Cała inwestycja musi być zbadana ponownie przed udzieleniem nowego pozwolenia na użytkowanie.
Pojawia się pytanie, czy pozostała dokumentacja powykonawcza inwestycji jest prawidłowa i kompletna. Na to pytanie odpowie PINB w nowym postępowaniu. Na tę chwilę nurtujące jest pytanie, kto odpowiadał za dokumentację, w której już na tę chwilę stwierdzono tak poważne rozbieżności. Skoro STRABAG był wykonawcą inwestycji, a następnie inwestorem zastępczym, wydaje się to wystarczającym powodem, aby zapytać spółkę o jej udział w postępowaniu zakończonym uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, szczególnie zaś o to, kto podpisał wniosek o wydanie pozwolenia wskazujący 116 lokali, kto przygotował dokumentację powykonawczą wskazującą 114 lokali i skąd tak poważne rozbieżności. Kluczowe jest jednak pytanie: czy dokumentacja powykonawcza umożliwia obecnie uzyskanie nowego pozwolenia na użytkowanie?
Te pytania ŻycieCiechocinka.pl skieruje do firmy.
Źródło: decyzja Kujawsko-Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 31 marca 2026 r., znak WINB-WOP.7718.1.2026.PSz, oraz odpowiedź WINB z 3 września 2026 r. udzielona redakcji ŻycieCiechocinka.pl; „Odp. dot. inf. publicznej na pismo redakcji Życie Ciechocinka”.
